Το ποσοστό ιδιοκατοίκησης στην Ελλάδα και οι παράγοντες που το επηρεάζουν

ΑΦΙΕΡΩΜΑ - Ακίνητη Περιουσία

Του ΠΡΟΔΡΟΜΟΥ ΒΛΑΜΗ,
Αναπληρωτή Καθηγητή Χρηματοοικονομικής Ανάλυσης και Οικονομικών της Αγοράς Ακινήτων του Τμήματος Οικονομικής Επιστήμης του Πανεπιστημίου Πειραιώς

INTIME NEWS / ΝΙΚΟΣ ΧΑΛΚΙΟΠΟΥΛΟΣ

Από την εμφάνιση του ανθρωπίνου είδους στη γη προέκυψε η ανάγκη για στέγη και προστασία από τις εξωτερικές περιβαλλοντικές συνθήκες και κλιματολογικές αλλαγές. Το οικιστικό ακίνητο είναι ένα αγαθό που μας αφορά όλους. Μπορεί να θεωρηθεί είτε ως διαρκές καταναλωτικό προϊόν, όταν ιδιο-χρησιμοποιείται το ακίνητο, είτε ως επενδυτικό προϊόν, όταν χρησιμοποιείται προς εκμετάλλευση με στόχο τη μισθωτική απόδοση (rental yield).

Στο οικονομικό σύστημα της κεντρικά σχεδιαζόμενης οικονομίας (Command economy), το αγαθό της στέγης είναι δημόσιο (public good) και παρέχεται κατά κανόνα δωρεάν από το κράτος, χωρίς κάποιος/α να μπορεί να αποκλειστεί από την κατανάλωση των παρεχόμενων οικιστικών υπηρεσιών. Αντιθέτως, στο οικονομικό σύστημα της ελεύθερης οικονομίας (Free market economy), το αγαθό της στέγης είναι ιδιωτικό (private good) και ο καθένας/καθεμιά αγοράζει (Owner- Occupied)  ή ενοικιάζει κατοικία (Tenant- Occupied) αναλόγως των εισοδηματικών του δεδομένων και της δυνατότητας πρόσβασης σε τραπεζική χρηματοδότηση. Στις μικτές οικονομίες (Mixed economy), τα πράγματα ισορροπούν κάπου στη μέση, δηλαδή η κατοικία είναι ιδιωτικό αγαθό αλλά ταυτόχρονα υπάρχει κρατική παρέμβαση στην αγορά στέγης μέσω μιας καλά σχεδιασμένης πολιτικής για την κατοικία ώστε να διασφαλίζεται, κατά το δυνατόν, η παροχή κοινωνικής στέγης (Social Housing) στα οικονομικά ευάλωτα νοικοκυριά (ηλικιωμένοι, άποροι, εργάτες και νοικοκυριά νεαρής ηλικιακής σύνθεσης με χαμηλά εισοδήματα).

Τι προβλέπει το Σύνταγμα

Στο ελληνικό Σύνταγμα περιλαμβάνονται, μεταξύ άλλων, θεσμικές προβλέψεις σχετικά με το αγαθό της στέγης. Πιο συγκεκριμένα, το άρθρο 21 παρ. 4 καθιερώνει το «δικαίωμα στη στέγαση», όπου ρητά αναφέρεται ότι η «απόκτηση κατοικίας από αυτούς που τη στερούνται ή που στεγάζονται ανεπαρκώς αποτελεί αντικείμενο ειδικής φροντίδας του Κράτους». Η πρόβλεψη αυτή αναδεικνύει τη στέγαση ως συνταγματικά κατοχυρωμένο κοινωνικό δικαίωμα, επιβάλλοντας στην πολιτεία την υποχρέωση να εφαρμόζει μέτρα που διασφαλίζουν την πρόσβαση σε επαρκή και αξιοπρεπή κατοικία. Με άλλα λόγια, η κατοικία σύμφωνα με την ελληνική συνταγματική τάξη δεν θεωρείται απλώς ένα ιδιωτικό αγαθό αλλά βασικό συστατικό της κοινωνικής συνοχής και της προστασίας της ανθρώπινης αξιοπρέπειας.

Στην Ελλάδα, το ποσοστό ιδιοκατοίκησης (Homeownership rate) είναι από τα υψηλότερα μεταξύ των χωρών του δυτικού κόσμου παρά την εφαρμογή των προγραμμάτων δημοσιονομικής προσαρμογής της περιόδου 2010-2018. Τα τελευταία στοιχεία της Ευρωπαϊκής Στατιστικής Υπηρεσίας (Eurostat) για το έτος 2024 (Housing in Europe – 2024 edition), δείχνουν ότι αυτό το ποσοστό στην Ελλάδα είναι 69,6% ενώ τα αντίστοιχα ποσοστά για ιδιαίτερα εύρωστες οικονομίες όπως η Ελβετία, η Γερμανία και η Αυστρία είναι σημαντικά χαμηλότερα, 42,6%, 47,6% και 54,3%, αντίστοιχα. (https://ec.europa.eu/eurostat/web/interactive-publications/housing-2024 ).

Μεταπολεμικά στην  Ελλάδα και μέχρι περίπου τα μέσα της δεκαετίας του ’90, διαπιστώνεται έλλειψη τραπεζικής χρηματοδότησης στην αγορά κατοικίας. Το χρηματοδοτικό κενό έρχεται να καλυφθεί με την αποκαλούμενη «αντιπαροχή», έναν ιδιότυπο τρόπο ανάπτυξης ακινήτων χωρίς τραπεζική χρηματοδότηση

To φαινόμενο του υψηλού ποσοστού ιδιοκατοίκησης στην Ελλάδα βρίσκει την εξήγησή του τόσο σε οικονομικούς όσο και σε ιστορικούς και κοινωνικούς λόγους. Πιο συγκεκριμένα:

1. Πληθωρισμός

Για πολλά χρόνια και μέχρι την εφαρμογή των ονομαστικών κριτηρίων σύγκλισης, που προβλέπονταν από τη Συνθήκη του Μάαστριχτ στις αρχές της δεκαετίας του ‘90, ο πληθωρισμός στην Ελλάδα ήταν ιδιαίτερα υψηλός κυρίως λόγω της νομισματοποίησης των δημοσιονομικών ελλειμμάτων. Η ευθεία συνάρτηση της ασκούμενης νομισματικής πολιτικής της κεντρικής τράπεζας της Ελλάδος προς τα διερευνόμενα ελλείμματα του κρατικού προϋπολογισμού οδηγούσε σε ένα μίγμα, ταυτόχρονα, επεκτατικής δημοσιονομικής και νομισματικής πολιτικής. Αποτέλεσμα του υψηλού πληθωρισμού ήταν η συστηματική και διαχρονική σμίκρυνση της αγοραστικής δύναμης των ονομαστικών εισοδημάτων των ελληνικών νοικοκυριών. Για να προστατευθούν από τον υψηλό πληθωρισμό, τα ελληνικά νοικοκυριά κατέφευγαν στην τοποθέτηση των αποταμιεύσεων τους στην αγορά οικοπέδων και κατοικιών. Ως εκ τούτου, η συγκεκριμένη αγορά περιουσιακών στοιχείων κατέληξε να προσελκύει και να απορροφά σχεδόν εξ ολοκλήρου τα εισοδήματα των νοικοκυριών (μετά φόρων και κατανάλωσης) και να μετουσιώνεται συν τω χρόνω σε μια βέλτιστη πρακτική για την προστασία των πραγματικών εισοδημάτων των νοικοκυριών από τον πληθωρισμό (inflation hedge). Ποιος αλήθεια δεν έχει ακούσει αφηγήσεις, των παλαιότερων εποχών, του Έλληνα παππού και της Ελληνίδας γιαγιάς να συμβουλεύουν τα παιδιά τους ή/και τα εγγόνια τους «παιδί μου αγόρασε γη γιατί η γη δεν χάνει πότε την αξία της».

2. Αντιπαροχή

Μεταπολεμικά στην Ελλάδα και μέχρι περίπου τα μέσα της δεκαετίας του ‘90, διαπιστώνεται έλλειψη τραπεζικής χρηματοδότησης στην αγορά κατοικίας (mortgage finance). Το χρηματοδοτικό κενό έρχεται να καλυφθεί με την αποκαλούμενη «αντιπαροχή», έναν ιδιότυπο τρόπο ανάπτυξης ακινήτων χωρίς τραπεζική χρηματοδότηση, στην οποία εν πολλοίς οφείλεται η έντονη οικοδομική ανάπτυξη της περιόδου 1950-2000. Η αντιπαροχή είναι μια σύμβαση όπου ο ιδιοκτήτης ενός οικοπέδου παραχωρεί το οικόπεδο σε έναν εργολάβο, με αντάλλαγμα να του παραχωρηθούν ορισμένες ιδιοκτησίες (διαμερίσματα, καταστήματα κ.λπ.) από το κτήριο που θα ανεγερθεί σε αυτό. Ουσιαστικά, ο ιδιοκτήτης δεν πληρώνει για την κατασκευή, αλλά «πληρώνει» δίνοντας ένα μέρος του οικοπέδου του στον εργολάβο, ο οποίος με τη σειρά του χτίζει και του παραδίδει τη συμφωνημένη αντιπαροχή σε έτοιμο ακίνητο «με το κλειδί στο χέρι».  Το μοντέλο αυτό γνώρισε ταχύτατη και εκτεταμένη διάδοση στην Ελλάδα, κυρίως επειδή έδινε άμεσες και οικονομικά προσιτές λύσεις στο πρόβλημα της μαζικής στέγασης, εξυπηρετώντας τις ανάγκες ενός διαρκώς αυξανόμενου, αστικοποιούμενου πληθυσμού. Παράλληλα, η αντιπαροχή συνέβαλε καθοριστικά στη διαμόρφωση μιας ευρείας κουλτούρας μικροϊδιοκτησίας, καθώς μεγάλο μέρος του πληθυσμού απέκτησε ιδιόκτητη κατοικία. Η κατοχή ιδιόκτητου ακινήτου συνδέθηκε στενά με την κοινωνική ανέλιξη και την αίσθηση οικονομικής ασφάλειας, ενώ η όλη διαδικασία ενισχύθηκε από ευνοϊκές φορολογικές ρυθμίσεις και την απουσία σημαντικών εναλλακτικών μορφών στέγασης.

3. Προίκα

Η θεσμική υποχρέωση της διάθεσης «προίκας» προκειμένου το ζευγάρι των μελλονύμφων να προχωρήσει στη «σύναψη γάμου κοινωνίας». Με άλλα λόγια, η οικογένεια της νύφης υποχρεούταν να παραχωρήσει στον γαμπρό περιουσιακά στοιχεία -κατά κανόνα κάποια κατοικία- ως προϋπόθεση για την τέλεση του γάμου (έπαψε να θεωρείται υποχρεωτικό με τις αλλαγές του οικογενειακού δικαίου που προβλέπονταν στον Ν. 1329/1983).

4. Αυθαίρετη δόμηση και άναρχη οικιστική ανάπτυξη

Η αυθαίρετη δόμηση (αυθαίρετη κατασκευή νοείται κάθε κατασκευή ή εγκατάσταση, η οποία εκτελείται ή έχει εκτελεστεί χωρίς την απαιτούμενη άδεια -οικοδομική ή δόμησης - ή έστω την έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας ή ενημέρωση αυτής ή καθ’ υπέρβαση της ή βάσει αδείας που ανακλήθηκε ή ακυρώθηκε) δεν αποτελεί απλώς ένα πολεοδομικό παράπτωμα, αλλά ένα διαχρονικό σύμπτωμα των αδυναμιών της δημόσιας διοίκησης, μια βαθιά ριζωμένη παθογένεια που διαπερνά τον κοινωνικό ιστό και επηρεάζει τον τρόπο με τον οποίο οργανώνεται ο χώρος, η οικονομία και η ίδια η έννοια της ιδιοκτησίας. Γεννημένη μέσα από τις στεγαστικές ανάγκες και την αστικοποίηση του 20ού αιώνα (εσωτερικό κύμα μαζικής μετανάστευσης από την περιφέρεια προς τα μεγάλα αστικά κέντρα), τροφοδοτούμενη από την ανοχή της ελληνικής πολιτείας και την απουσία ενός σταθερού και συνεκτικού πολεοδομικού πλαισίου, εξελίχθηκε σταδιακά σε έναν ιδιότυπο μηχανισμό άναρχης οικιστικής ανάπτυξης, σε διαρκή τροχοπέδη της θεσμικής οργάνωσης του χώρου και σε παράγοντα διαιώνισης κοινωνικών και οικονομικών ανισοτήτων. Η αυθαίρετη δόμηση κατόρθωσε να εδραιωθεί, ιδιαίτερα στα μεγάλα αστικά κέντρα της χώρας, ως παράλληλη «κανονικότητα» της νόμιμης κατασκευαστικής δραστηριότητας, παρά τις επανειλημμένες απόπειρες θεσμικής ρύθμισης του προβλήματος από την ελληνική πολιτεία.

5. Γονική παροχή ακινήτων

Η ύπαρξη παραδοσιακά και διαχρονικά στενών δεσμών μεταξύ των μελών της ελληνικής οικογένειας οδηγεί εθιμικά στη δωρεάν γονική παροχή των ακινήτων της οικογένειας από τους γονείς στα παιδιά τους. Στη γονική παροχή κατοικίας ο γονέας μεταβιβάζει εμπράγματο δικαίωμα επί ενός ακινήτου στο τέκνο του. Η γονική παροχή είναι ένα είδος «δωρεάς» με τον δωρητή-γονέα να παρέχει ένα αντικείμενο (κινητό και ακίνητο) στον δωρεοδόχο- τέκνο του, που το λαμβάνει. Η φορολογία γονικής παροχής άλλαξε επί τα βελτίω από την 1η Οκτωβρίου 2021, με το αφορολόγητο όριο να αυξάνεται από τις 150.000€ στις 800.000€ σε όλα τα περιουσιακά στοιχεία. Συνεπώς από το Οκτώβριο του 2022 και εφεξής, ένας γονέας δύναται να διαθέσει στο τέκνο του ακίνητα συνολικής αντικειμενικής αξίας μέχρι 800.000€, χωρίς να απαιτείται να καταβάλει φόρο γονικής παροχής.

Το διαχρονικά υψηλό ποσοστό ιδιοκατοίκησης συνέβαλλε καθοριστικά στο ότι μέχρι σήμερα δεν προέκυπτε απτή και άμεση ανάγκη για σχεδιασμό στεγαστικής πολιτικής (Housing Policy) στην Ελλάδα. Ωστόσο, στον δημόσιο διάλογο παρατηρείται τα τελευταία δύο με τρία χρόνια μια έντονη συζήτηση περί της ανάγκης σχεδιασμού πολιτικής παροχής κοινωνικής στέγης για τα οικονομικά ευάλωτα νοικοκυριά υπό το πρίσμα της συνεχούς αύξησης των ενοικίων και των τιμών των οικιστικών ακινήτων (Δείκτες τιμών οικιστικών ακινήτων: β΄ τρίμηνο 2025, 17/09/2025 - Δελτία Τύπου, Τράπεζα της Ελλάδος), η οποία μεγεθύνει το πρόβλημα της προσιτής στέγης (Affordable housing). Στο πλαίσιο αυτό, η πολιτεία έχει προχωρήσει σε υλοποίηση χρηματοδοτικών προγραμμάτων, μεταξύ άλλων το πρόγραμμα «Κάλυψη», που στοχεύει στην αξιοποίηση κενών κατοικιών και στη στήριξη κοινωνικών ομάδων με περιορισμένη πρόσβαση στη στέγη, το πρόγραμμα «Ανακαινίζω - Νοικιάζω», το πρόγραμμα «Σπίτι μου», που εστιάζει κυρίως στη διευκόλυνση των νέων και των νέων ζευγαριών στην απόκτηση πρώτης κατοικίας καθώς και η αξιοποίηση της δημόσιας περιουσίας για κοινωνική κατοικία (Ν. 5006/2022).