O γρίφος της κατοικίας στην Ελλάδα

ΑΦΙΕΡΩΜΑ - Ακίνητη Περιουσία

Του ΝΙΚΟΥ ΧΑΤΖΗΤΣΟΛΗ,
Προέδρου Δ.Σ ΑΞΙΕΣ Α.Ε., εταιρείας-μέλους του Διεθνούς Δικτύου της CBRE (Global Commercial Real Estate Services)
 

INTIME NEWS / ΝΙΚΟΣ ΧΑΛΚΙΟΠΟΥΛΟΣ

Το κεφάλαιο «κατοικία» - και ιδιαίτερα η λεγόμενη προσιτή κατοικία - είναι ένα από τα πλέον περίπλοκα κοινωνικοοικονομικά προβλήματα που απασχολούν κυβερνήσεις και φορείς πολλών χωρών και δεν περιορίζεται μόνο στη χώρα μας. Αν και η στέγη αποτελεί μία από τις βασικότερες ανάγκες που έχει μία οικογένεια, ιδιαίτερα μάλιστα στις ευημερούσες δυτικές κοινωνίες, έχει καταλήξει σήμερα να είναι ένα από τα πιο δυσεπίλυτα προβλήματα.

Το 30% των ελληνικών νοικοκυριών δαπανά πάνω από το 40% του εισοδήματός του για στεγαστικές δαπάνες, ενώ για τις χαμηλότερες εισοδηματικές τάξεις το ποσοστό αυτό είναι πολύ υψηλότερο. Μάλιστα, την τελευταία πενταετία τα ακίνητα ακρίβυναν με διπλάσια ταχύτητα συγκριτικά με τον μέσο ρυθμό αύξησης των αποδοχών των εργαζομένων.
 

Το κόστος δανεισμού

Η αγορά οικιστικών ακινήτων με δάνειο για ιδιόχρηση απαιτεί πλέον 90 με 95 μέσους  μισθούς, σχεδόν τρεις φορές πάνω σε σχέση με τις αρχές τις δεκαετίας. Στο γεγονός αυτό συμβάλλουν και τα υψηλά επιτόκια δανεισμού, πράγμα που πλέον απωθεί πολλούς δανειολήπτες στεγαστικών δάνειων παρά τις προσπάθειες στήριξής τους από την πολιτεία με επιδοτούμενα επιτόκια.

Οι ρίζες αυτού του προβλήματος είναι πολυδιάστατες. Τα κλειστά ακίνητα τα οποία στο τέλος του 2024 ανέρχονταν σε 900.000, η ζήτηση αγοράς κατοικίας από αλλοδαπούς - οι οποίοι δεν περιορίζονται μόνο στους αιτούντες στη χρυσή βίζα αλλά και σε αυτούς που θεωρούν την χώρα μας «ασφαλή προορισμό»- η μείωση της προσφοράς σε σχέση με τη ζήτηση και η διάθεση πολλών ιδιόκτητων ακινήτων για τουριστική χρήση, αποτελούν λίγους μόνο από τους παράγοντες που έχουν διαφοροποιήσει την αγορά, με αποτέλεσμα ο μέσος Έλληνας να βρίσκεται πλέον σε ιδιαίτερα δυσχερή θέση και να μην  μπορεί να απολαύσει αυτό το βασικό αγαθό όπως στο παρελθόν.

Πολλοί διατείνονται ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις είναι μία από τις αιτίες της δύσκολης αυτής κατάστασης. Το Οικονομικό Πανεπιστήμιο Αθηνών όμως, σε έρευνα που διενεργήθηκε το καλοκαίρι του τρέχοντος έτους, κατέληξε ότι μόνο το 3% του συνολικού οικιστικού αποθέματος διατίθεται σήμερα ως Airbnb

Πτώση στην ιδιοκατοίκηση

Ας μην ξεχνάμε εδώ ότι η ιδιοκατοίκηση στην Ελλάδα στις αρχές της χιλιετίας βρίσκονταν στα υψηλότερα επίπεδα σε σχέση με άλλες χώρες της Ευρώπης (85%) ενώ σήμερα έχει υποχωρήσει στο 69%. Σύμφωνα μάλιστα με τη Metron Analysis, τον Δεκέμβριο του 2024 κυμαίνονταν περί το 61%. Μία γενιά νέων ενηλίκων σήμερα βλέπει ότι χάνονται οι προοπτικές να αποκτήσει σπίτι, ιδιαίτερα μάλιστα αν λάβουμε υπόψη το γεγονός ότι οι μέσοι μισθοί στη χώρα μας είναι από τους χαμηλότερους – αν όχι οι χαμηλότεροι- στην Ευρωπαϊκή Ένωση. Κατά συνέπεια, πολλοί νέοι σήμερα ζουν με τους γονείς τους και δημιουργούν οικογένεια σε μεγαλύτερη ηλικία, πράγμα που έχει με τη σειρά του δυσμενείς επιπτώσεις στο δημογραφικό μας πρόβλημα. Σε ό,τι αφορά την κοινωνική κατοικία, η Ελλάδα των 6,3 εκατομμυρίων κατοικιών βρίσκεται στο ναδίρ των χωρών της Ευρωπαϊκής Ένωσης, ενώ πρωταγωνίστρια είναι η Ολλανδία, όπου η κοινωνική κατοικία αποτελεί το 29% του οικιστικού αποθέματος των 8 εκατομμυρίων σπιτιών της χώρας.

Πολλοί διατείνονται ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις είναι μία από τις αιτίες της δύσκολης αυτής κατάστασης. Το Οικονομικό Πανεπιστήμιο Αθηνών όμως, σε έρευνα που διενεργήθηκε το καλοκαίρι του τρέχοντος έτους αναφορικά με τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, κατέληξε ότι μόνο το 3% του συνολικού οικιστικού αποθέματος διατίθεται σήμερα ως Airbnb, ενώ παράλληλα το ένα τρίτο των κατοικιών στη χώρα μας παραμένει άδειο. Άρα η κριτική που δέχονται οι βραχυχρόνιες μισθώσεις ως μεγάλες υπεύθυνες της ακριβής στέγης είναι μάλλον ανυπόστατη.

Σύμφωνα με την Ελληνική Στατιστική Αρχή (ΕΛΣΤΑΤ), σήμερα υπάρχουν στην Αττική περί τις περίπου 550.000 κλειστά ακίνητα, γεγονός που επηρεάζει σημαντικά την προσφορά με άμεση συνέπεια τις αυξήσεις τιμών πώλησης, λόγω παράλληλα αυξημένης ζήτησης. Από την άλλη πλευρά, λόγω της περιορισμένης οικοδομικής δραστηριότητας ο αριθμός νεόδμητων κατοικιών αυξάνεται με πολύ βραδείς ρυθμούς. Ζητούνται μάλιστα τιμές που δύσκολα ανταποκρίνονται στις δυνατότητες του μέσου Έλληνα. Η αύξηση τιμών οικοδομικών υλικών σε συνδυασμό με την αύξηση τιμών γης, όπου πλέον, ο κάθε πωλητής ζητά «ό,τι του λείπει», συντελούν στην αδυναμία συγκράτησης τιμών κατοικιών επιτείνοντας την κρίση στην αγορά.
 

Η γραφειοκρατία

Η απογοητευτική εικόνα της αγοράς κατοικίας ενισχύεται επίσης και από φαινόμενα που συντελούν στην ταλαιπωρία των αγοραστών, ακόμη και εκείνων που διαθέτουν τα εχέγγυα να λάβουν δάνειο από την τράπεζα. Στην ατελείωτη γραφειοκρατία γύρω από την αγορά και το εν συνεχεία άγχος έγκαιρης καταβολής των δόσεων δανείου, πολλοί πωλητές ζητούν υψηλές προκαταβολές προκειμένου να εκδώσουν την ηλεκτρονική ταυτότητα κτηρίου, ενώ σε πολλές επίσης περιπτώσεις η πραγματική κατάσταση τού προς αγορά διαμερίσματος δεν αντιστοιχεί με την περιγραφή του ακινήτου κατά το συμβόλαιο, με ό,τι αυτό συνεπάγεται στη συνέχεια τόσο τεχνικά όσο και νομικά.

Σε όλο αυτό το δυσμενές περιβάλλον συντελεί και η δυσκολία που αντιμετωπίζουν όσοι αγοραστές επιχειρούν να ανακαινίσουν παλαιές οικοδομές, οι οποίες σήμερα αποτελούν την πλειοψηφία του αποθέματος της Αττικής τουλάχιστον. Συγκεκριμένα, οι υψηλές τιμές που ζητούν οι ιδιοκτήτες – πωλητές σε συνδυασμό με τη δυσκολία εξεύρεσης εργολάβων και τεχνητών, καθώς και των αυξημένων τιμών αμοιβών και οικοδομικών υλικών φέρνουν σε απόγνωση πολλά νοικοκυριά που δυσκολεύονται να ανταποκριθούν στο συνολικό κόστος αγοράς και ανακαίνισης.

Τα αποτελέσματα της περίπλοκης αυτής κατάστασης της αγοράς κατοικίας μάς οδηγεί στο συμπέρασμα ότι το προϊόν αυτό, πρώτης ανάγκης για κάθε οικογένεια, δεν απευθύνεται στο ευρύ κοινό παρά στους οικονομικά εύρωστους Έλληνες, αλλά και αλλοδαπούς, οι οποίοι έχουν ήδη απορροφήσει κάποιο σεβαστό ποσοστό του διαθέσιμου stock κατοικιών.

 

Μία γενιά νέων ενηλίκων σήμερα βλέπει ότι χάνονται οι προοπτικές να αποκτήσει σπίτι, ιδιαίτερα μάλιστα αν λάβουμε υπόψη το γεγονός ότι οι μέσοι μισθοί στη χώρα μας είναι από τους χαμηλότερους - αν όχι οι χαμηλότεροι - στην Ευρωπαϊκή Ένωση

Μέτρα αμφίβολης αποτελεσματικότητας

Μέτρα έχουν εξαγγελθεί από την πολιτεία ιδιαίτερα σε ό,τι αφορά τη μέριμνα παροχής στέγης σε ευάλωτες κοινωνικές ομάδες. Η αξιοποίηση ελεύθερων ακινήτων του δημοσίου όπου οι ανάδοχοι θα διαθέτουν το 30% σε ευάλωτες κοινωνικές ομάδες, το πρόγραμμα «Σπίτι μου 2» αλλά και το «άνοιγμα» κλειστών σπιτιών είναι τρία από τα βασικότερα μέτρα που έχουν εξαγγελθεί αλλά είναι αμφίβολο κατά πόσον θα αποδώσουν, ιδιαίτερα σε μεσοπρόθεσμο ορίζοντα.  Ήδη το πρόγραμμα «Σπίτι μου» πυροδότησε νέες αυξήσεις τιμών, ενώ επίδοξοι αγοραστές διαπίστωσαν αδυναμία να ανταποκριθούν οικονομικά στα νέα δεδομένα του επιπέδου τιμών.

Αξίζει να σημειωθεί ακόμη ότι, προ πέντε ετών, ο Δήμος Βαρκελώνης εξήγγειλε δέσμη μέτρων ανακούφισης νοικοκυριών χαμηλών εισοδημάτων, ώστε να αποκτήσουν προσιτή στέγη. Τότε, η πόλη αυτή θεωρήθηκε παράδειγμα προς μίμηση για όλη την Ευρώπη. Δυστυχώς όμως πέντε χρόνια μετά, παρά τα φιλόδοξα σχέδια, την άψογη οργάνωση των υπό εκτέλεση έργων και την αισιοδοξία που επικράτησε, τα μέτρα αυτά δεν απέδωσαν και η Βαρκελώνη κατέληξε σήμερα να είναι μάλλον παράδειγμα προς αποφυγή.

Η Generation Z ή Generation Rent, η απογοητευμένη γενιά των νέων που αποτελούν την ελπίδα ανάπτυξης της χώρας μας βρίσκεται ενώπιον ενός γρίφου που δύσκολα επιλύεται και ο οποίος ευνοεί την επικράτηση μόνο του οικονομικά ισχυρού.  Αλλά και οι τριαντάρηδες και σαραντάρηδες πλήττονται επίσης από αυτήν την κρίση, η οποία, εάν δεν αντιμετωπιστεί εγκαίρως, με έξυπνους χειρισμούς, ή αντιμετωπιστεί με τον ίδιο ερασιτεχνικό τρόπο όπως το δημογραφικό ζήτημα, θα μετουσιωθεί σε ένα δυσεπίλυτο και μη ανατρέψιμο κοινωνικό πρόβλημα.